Карелия официальная. Официальный портал органов государственной власти Республики Карелия
 
  |О Карелии |Символика   | Правовые акты |  Программы | Газета "Карелия" |Справочники |  
Карта портала Поиск Новое на сайте О портале
Представлять интересы собственников или "петь под дудку управляющей организации"?

Принцип самостоятельного управления собственниками помещений многоквартирным домом был введен Жилищным кодексом РФ еще в 2005 году. Однако и спустя 7 лет с момента вступления кодекса в силу большая часть собственников не желает принимать участия в решении вопросов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, кто-то попросту равнодушен, кому-то лень. Даже обеспечение кворума на общих собраниях собственников жилья проблема. Еще сложнее собственникам в такой ситуации обеспечить контроль за исполнением управляющей организацией условий договора управления.

Поэтому особенно радует позиция отдельных граждан, активно реализующих свои права. Вот и открытое письмо в Государственную жилищную инспекцию РК от Т.И.Казаковой, опубликованное 11.05.2012 в № 37 газеты "Петрозаводские городские страниц" тому свидетельство. И не зря законодатель ввел такой институт как совет многоквартирного дома. Эффективность же его деятельности зависит не только от активности членов, но и от их правовой просвещенности. К сожалению, очень часто управляющие компании вводят членов Советов в заблуждение, пытаясь таким образом уйти от ответственности.

Согласно ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества и др. Пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливает обязательность соблюдения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, соблюдения прав и законных интересов собственников помещений и др. Содержание общего имущества помимо осмотров, соблюдения температурного и влажностного режима в помещениях, уборки помещений общего пользования и земельного участка, сбора и вывоза бытовых отходов, обеспечения готовности внутридомовых инженерных сетей и оборудования, включает в себя текущий, капитальный ремонт и содержание общего имущества.

Обязанность выполнения указанных требований лежит на собственниках до тех пор, пока они не заключат договор с управляющей организацией.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества устанавливаются решением общего собрания собственников помещений (а не советом многоквартирного дома как думает автор открытого письма!). Опять же на общем собрании собственниками утверждается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответствующий установленному перечню работ и услуг. При этом должны учитываться предложения управляющей организации. Данные решения в последствии включаются в договор управления многоквартирным домом.

Совет же многоквартирного дома в силу части 5 статьи 161.1 ЖК РФ выносит особо важные вопросы на обсуждение общим собранием собственников помещений, обеспечивает реализацию принятых решений и осуществляет контроль за объемом, сроками и качеством выполняемых управляющей организацией работ и услуг. Поэтому, в целях выполнения своей основной задачи именно совету многоквартирного дома стоит встречаться с собственниками помещений. Это позволит выяснить их мнение и избежать в последующем обращений в надзорные органы.

В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества управляющая организация должна учесть все необходимые для выполнения в конкретном многоквартирном доме работы и услуги при расчете размера платы.

Хотелось бы отметить, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления. Определение в договоре управления должного размера оплаты за предвиденное при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющих компаний. Данные положения подтверждены судебной практикой.

Кроме того, не стоит путать принятие решений о проведении капитального (замена системы холодного и горячего водоснабжения) и текущего ремонтов (ремонт подъезда, и тем более восстановление остекления). И коль нормативными актами периодичность проведения текущего ремонта подъезда установлена (5 лет), то управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом, в котором данный ремонт не выполнялся 40 лет, должна была выполнение соответствующих работ предусмотреть в смете расходов по управлению многоквартирным домом в первый же год своего управления. И уж тем более, должна она принять меры, дабы ликвидировать протечки в кровле и восстановить остекление в подъезде.

Кстати, второе остекление необходимо в целях обеспечения энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Соответствующие мероприятия должны ежегодно разрабатываться управляющей организацией и доводиться до сведения собственников. Ведь это в первую очередь влияет на объем потребляемых в многоквартирном доме коммунальных ресурсов и, соответственно, на размер вносимой собственниками платы! Учитывают ли это члены советов многоквартирных домов? Разработаны ли данные мероприятия для их дома управляющими компаниями и доведены ли до сведения собственников?

Несоблюдение управляющей организацией обязательных требований свидетельствует о нарушении прав собственников. И естественно, что находятся собственники, требующие устранения имеющихся нарушений, в том числе обращаются в Государственную жилищную инспекцию РК. Инспекция же, как надзорный орган, рассматривая такие обращения, руководствуется законодательством, а оно предписывает выяснить, имело ли место нарушение, вина управляющей организации и др. В случае подтверждения факта нарушения обязательных требований к содержанию общего имущества Инспекция обязана принять меры административного реагирования. При этом учет надзорным органом, в каком бы то ни было виде, мнения совета многоквартирного дома действующее законодательство не предусматривает.

Оплата же штрафных санкций должна производиться управляющей организацией из прибыли, и не имеет привязки к объему средств, собранных собственниками конкретного дома. И уж тем более не влияет оплата штрафа на объем работ и услуг, подлежащих выполнению по договору управления. Привлечение же к административной ответственности за неисполнение предписания возможно и руководителя управляющей организации. В данном случае источником уплаты штрафа будут его личные средства, а не денежные средства управляющей компании.

И на последок про права и обязанности органов местного самоуправления….

В соответствии со статьей 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Так что, если какие-то виды ремонтов не были выполнены органом местного самоуправления в установленные сроки, то прямая дорога собственникам, приватизировавшим жилые помещения, в суд с заявлением о понуждении бывшего наймодателя соответствующий ремонт произвести!

Очень хочется, чтобы изложенная информация была проанализирована членами советов многоквартирных домов. Ведь они, действительно, создаются для того, чтобы вникать во все проблемы, а не идти на поводу у нерадивых управляющих компаний!

Руководитель
М.М.Крюков

Техническая поддержка портала
Создано 9 июля 2012. Отредактировано 9 июля 2012.
© Администрация Главы Республики Карелия, 1998-2019
При использовании материалов гиперссылка на портал обязательна.