Карелия N 112 (22 октября 2002): ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС: Арендовать или выкупать?

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС


	Арендовать или выкупать?

Чуть больше года осталось до срока, определенного законодательством, когда юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) должны переоформить на занимаемый ими земельный участок. Многие почему-то не спешат этого делать.
Как полагают в Министерстве госсобственности РК, отчасти это происходит от недостаточной информированности. Восполняя информационный пробел в данной сфере, наш корреспондент побеседовал со специалистом управления земельных ресурсов министерства Адой КИМ.

- Ада Петровна, альтернативы, как водится, нет: юридические лица обязаны свои права на землю оформить в соответствии с законом. Какие формы владения землей могут быть рассмотрены?
- Юридические лица могут иметь земельные участки на следующих правах: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда и безвозмездное срочное пользование.
- Возьмем первый из перечисленных вами случаев. Юридическое лицо решило приобрести земельный участок в собственность. Ему могут в этом отказать?
- Да. Отказ может быть мотивирован изъятием земельного участка из оборота, установленного федеральным законом запретом на приватизацию земельного участка, а также его резервированием для государственных или муниципальных нужд.
- Как дорого обходится выкуп земли?
- Это зависит от того, какой участок приобретается. Существует принципиальная разница в цене земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности юридических лиц, и незастроенных земель.
Юридические лица вправе выкупить занятый ими земельный участок по цене, установленной Законом Республики Карелия от 15 апреля 2002 года N 588-ЗРК "Об установлении цены земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений". На сегодня выкупная цена является незначительной и установлена в размере 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего года).
Незастроенные земельные участки, находящиеся в государственной собственности, должны приобретаться на торгах по рыночной цене. При этом начальная цена устанавливается в размере от пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка до нормативной цены земли в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и прочих факторов. В настоящее время такая цена установлена в соответствии с Постановлением Председателя Правительства Республики Карелия о 15 июля 1998 года N 457 "О порядке определения нормативной цены земли".
Хочу обратить внимание на то, что объектом купли-продажи могут быть только такие земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

- Кто выступает продавцом земли?
- Им, как правило, является орган местного самоуправления. В случае приобретения в собственность земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости, которые находились в федеральной или республиканской собственности, заявление на их приобретение следует подавать соответственно в Министерство имущественных отношений России или Министерство государственной собственности Республики Карелия.
- Разъясните разницу между такими, казалось бы, схожими правовыми понятиями, как собственность на землю и постоянное (бессрочное) ею пользование.
- Право постоянного (бессрочного) пользования уже права собственности. Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имея возможность владеть и пользоваться земельным участком, не вправе им распоряжаться. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные капиталы коммерческих организаций.
Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
За другими юридическими лицами указанное право сохраняется до 1 января 2004 года. До этой даты они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию.
- Какие юридические тонкости условий аренды могут быть привлекательными для юридических лиц?
- Арендатор земельного участка имеет право передать этот земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов при этом распространяются все права арендаторов земельных участков.
Арендатор земельного участка вправе также передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. Передача таких прав и обязанностей возможна без согласия собственника земельного участка (при условии его уведомления) только при пятилетнем и более сроке аренды.
- Чем определяется размер арендной платы?
- Договором. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут также быть установлены Правительством Российской Федерации.
В заключение необходимо подчеркнуть следующее. Все вышеназванные права на землю удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По всем возникшим вопросам юридические лица могут обращаться в органы местного самоуправления и в управление земельных ресурсов Министерства государственной собственности РК.

Беседовал Сергей ХОХЛОВ